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行業(yè)百科

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建材價(jià)格普漲后遺癥:確定的房價(jià)和不確定的建安成本

  • 發(fā)布時(shí)間:2020-12-14
  • 發(fā)布者: 本站
  • 來源: 原創(chuàng)
  • 閱讀量:

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 12月9日,在一家top10房企北方區(qū)域負(fù)責(zé)工程的程旻,收到了建筑商和供應(yīng)商發(fā)來的玻璃價(jià)格調(diào)整通知。

近一個(gè)月來,這是他收到的第三張漲價(jià)通知。此前,混凝土和鋁型材的供應(yīng)商已經(jīng)上調(diào)了價(jià)格。

反復(fù)對比三張漲價(jià)通知,程旻發(fā)現(xiàn),第一句話都是“衷心感謝貴方長期以來對(該公司)的信任與支持!”客套又簡短。

接下來點(diǎn)明正題:受多重因素影響,原材料成本大幅上漲,給公司正常生產(chǎn)經(jīng)營帶來壓力,為保障出品供貨質(zhì)量,希望上調(diào)價(jià)格。

程旻大致估算,第三季度以來,水泥、混凝土累計(jì)漲幅約為15%-20%,鋼材漲幅約為5%-10%,鋁型材漲了20%-30%。

一般情況下,建筑商、供應(yīng)商和開發(fā)商在進(jìn)場前就簽訂采購合同,但是在多項(xiàng)建筑材料大幅上漲的情況下,建筑商還是希望開發(fā)商能“坐下來談一談”。

看著漲價(jià)通知結(jié)尾“因價(jià)格變動(dòng)給貴公司帶來不便敬請諒解”,程旻知道,這不是簡單“坐下來談一談”的事。

由于中國商品房特殊的預(yù)售機(jī)制,一般房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售時(shí),房屋建設(shè)才剛剛開始,有的地區(qū)甚至拿到施工證還未動(dòng)工,就可以申領(lǐng)預(yù)售證進(jìn)行銷售。在供需鏈條上,房地產(chǎn)屬于先銷售后加工。

在這種情況下,建材等原材料價(jià)格上漲,不僅會(huì)增加項(xiàng)目建安成本等預(yù)算,最終還將影響項(xiàng)目的結(jié)算利潤。

尤其年關(guān)將近,在三道紅線加持下,如果以提前囤貨方式來緩解建材價(jià)格上漲帶來的影響,一個(gè)項(xiàng)目需要支出上千萬的現(xiàn)金,算下來,對開發(fā)商來說又是一筆不小的開支。多家房企工程總直言“目前沒有更好的應(yīng)對方法”。

價(jià)格狂奔

這一波原材漲價(jià)潮是從玻璃開始的。

程旻收到的其中一份漲價(jià)函,來自12月7日國內(nèi)龍頭玻璃企業(yè)信義玻璃控股有限公司(以下簡稱“信義玻璃”)建筑玻璃事業(yè)部。

信義玻璃稱,因近期相關(guān)原材料漲幅較大、且呈持續(xù)上漲趨勢,決定從12月7日起,所有玻璃產(chǎn)品根據(jù)結(jié)構(gòu)配置不同,單價(jià)上調(diào)8%-10%。在12月7日前已遞交的投標(biāo)文件和報(bào)價(jià)單,在約定的有效期內(nèi)繼續(xù)有效;已完成合同簽訂或在談合同,如在12月15日前完成定金支付仍按照原單價(jià)執(zhí)行,逾期則合同價(jià)格另議。

由于行業(yè)龍頭的調(diào)價(jià),其他建筑玻璃企業(yè)也有意籌劃調(diào)價(jià),這讓承包玻璃幕墻、窗戶的供應(yīng)商坐不住了。

“最早是玻璃開始上漲,在4月全國第一波疫情后,復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏促使玻璃迎來第一個(gè)小漲幅;其次是自北京6月疫情得到控制后,6月底至8月中旬,全國玻璃價(jià)格大幅上漲30%左右。”程旻舉例,華北地區(qū)玻璃原片價(jià)格均上漲200-300元/噸。

反映在期貨市場上,截至12月9日收盤,玻璃指數(shù)約2032.35元/噸,自4月份低點(diǎn)1276.76元/噸算起,玻璃期貨主力合約漲幅約59.2%。尤其是7、8月,玻璃指數(shù)多日連漲,甚至出現(xiàn)多次單日漲幅超6%。

玻璃是建材中漲價(jià)幅度最大的品類,但從每建筑平方米的含量上計(jì)算,水泥、混凝土的價(jià)格上漲對整個(gè)項(xiàng)目的影響更大。

中建集團(tuán)深圳區(qū)域負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的高管祝睿表示,受水泥、砂石等原料價(jià)格上漲影響,三季度以來,混凝土價(jià)格上漲了70多元/立方米,單價(jià)超過500元/立方米。

11月23日,廣東省內(nèi)包括國豐、萬竣、興業(yè)等多家混凝土公司集體宣布,由于市場原材料砂、石料、水泥價(jià)格上漲影響,從11月25日零點(diǎn)起,各等級標(biāo)號的混凝土結(jié)算單價(jià)在現(xiàn)執(zhí)行單價(jià)的基礎(chǔ)上調(diào)20-25元/立方米。

祝睿說明,玻璃漲價(jià)最猛,但每個(gè)項(xiàng)目的玻璃用量不同,商住項(xiàng)目玻璃幕墻用量大,而南方城市的項(xiàng)目多用在窗戶,影響不算太大。鋼材主要用在欄桿、鋼筋、螺紋鋼等,每噸鋼材上漲數(shù)十元,折合每平方米建安成本約漲3元,在接受范圍內(nèi)。

“水泥和混凝土的漲價(jià)才最要命?!弊nS?jì)算,混凝土一下子漲20%,相當(dāng)于每平方米建安成本加30元-40元,對于一個(gè)20萬平方米體量的項(xiàng)目來說,僅混凝土的成本便增加了800萬元。

供需失衡

在多家房企、總包單位看來,建材漲價(jià)已不是新聞。自從2017年開始,環(huán)保部加大在大氣、水、土壤三大領(lǐng)域的污染治理,加強(qiáng)環(huán)境執(zhí)法督察,尤其是京津冀及周邊地區(qū)秋冬季大氣污染綜合治理等。

每到冬天,北方地區(qū)供暖期,水泥價(jià)格會(huì)出現(xiàn)不同程度上漲。程旻所負(fù)責(zé)的北京、河北、山西等城市,均在環(huán)??諝庵卫淼姆秶鷥?nèi),對此感受尤為深刻,“到了冬天,水泥的產(chǎn)能有限,加上為了保障供暖期內(nèi)京津冀的空氣質(zhì)量,攪拌站會(huì)被限產(chǎn)?!?/span>

程旻說,今年冬天漲價(jià)更明顯,主要是供需缺口比往年更大。“對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說,今年的疫情影響了北方區(qū)域兩個(gè)階段的供需關(guān)系,一個(gè)是3、4月,另一個(gè)是6、7月”。

程旻進(jìn)一步解釋,今年受疫情影響,水泥廠和建筑工地有超過一個(gè)季度的停工期,算下來,原本10個(gè)月的工期被擠壓到7、8個(gè)月內(nèi)甚至更短。

工期壓縮后,今年房企的銷售額并沒有減少,年底成為各家搶工期的重要節(jié)點(diǎn)。而且雄安新區(qū)3000萬平方米等一批重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程不受環(huán)保政策影響,使得對建材需求更加旺盛。

加之環(huán)保治理政策不松動(dòng)、甚至更為嚴(yán)格,房企今年和明年的交付壓力還在,運(yùn)營節(jié)奏沒有變化,對小業(yè)主的交付承諾沒有變,“你要守住節(jié)點(diǎn),就必須得一個(gè)勁地往前趕”。

不僅北方城市受影響,南方城市也因砂石供應(yīng)不足、水泥產(chǎn)能受限、土方交通限載等因素影響,混凝土同樣處于緊缺狀態(tài)。

2017年開始,廣東多地宣布禁采河砂,間接影響了砂石供應(yīng)來源,砂石價(jià)格持續(xù)上漲。在一家top3房企東莞區(qū)域項(xiàng)目總看來,砂石供需失衡是砂價(jià)上漲的直接原因。

該項(xiàng)目總透露,部分施工單位選擇開采海砂,再經(jīng)過清洗淡化,加工成“洗水砂”;或?qū)⑹^攪成碎石、石粉、粉煤灰等,這類砂的價(jià)格約為河砂的1/4,但質(zhì)量不及河砂。

此外,臨近年底,砂石價(jià)格受交通運(yùn)距影響,超過300公里后運(yùn)費(fèi)翻倍上漲,各地交警部門加強(qiáng)運(yùn)輸車輛檢驗(yàn),嚴(yán)查超載;再加上各地對混凝土等產(chǎn)量進(jìn)行限產(chǎn)等影響,使得混凝土價(jià)格水漲船高。

前述top3房企東莞區(qū)域項(xiàng)目總透露,今年12月,受混凝土限產(chǎn)影響,其負(fù)責(zé)的項(xiàng)目因混凝土斷貨停工近一周。

市場上都在搶水泥和混凝土,為了穩(wěn)定供貨,施工單位必須付出比過往市場上更高的價(jià)格。

“價(jià)高者得,現(xiàn)金優(yōu)先,誰急誰先妥協(xié)?!弊n?偨Y(jié)了深圳市場上開發(fā)商、施工單位與原料供應(yīng)商之間的博弈。

同樣,鋁材、玻璃、鋼材等需要高爐煉造,產(chǎn)能有限與需求集中爆發(fā),推動(dòng)了價(jià)格上漲。

多家施工單位、供應(yīng)商表示,與開發(fā)商簽訂合同時(shí)均設(shè)置了調(diào)差原則。在施工周期內(nèi),鋼筋、商品砼、砌體等材料不含稅的信息價(jià)超出投標(biāo)當(dāng)月5%時(shí),發(fā)包人(發(fā)包單位、建設(shè)單位等)應(yīng)調(diào)整超出幅度的價(jià)格?;A(chǔ)定價(jià)內(nèi)的漲幅,由施工單位、供應(yīng)商承擔(dān)。

盡管仍在調(diào)價(jià)范圍內(nèi),程旻直言:“客觀地講,即使沒有調(diào)價(jià)機(jī)制,供應(yīng)方也不會(huì)賠著本去干活,遇到今年冬天這種大變化,多方往往都得走到談判桌上重新談價(jià)格。”

現(xiàn)金鎖貨

原材上漲,施工單位和開發(fā)商如何應(yīng)對?

有十余年工程管理經(jīng)驗(yàn)的程旻脫口而出:提前鎖貨,否則你會(huì)趕上需求高峰,碰上高價(jià)位不得不簽約。程旻解釋,這是按照炒期貨的方式來買材料,預(yù)判到某個(gè)大宗材料如砌體、金屬將持續(xù)上漲時(shí),開發(fā)商或施工單位必須選擇拿出現(xiàn)金,置換貨源。

程旻在華北負(fù)責(zé)的項(xiàng)目已提前備貨,“先把預(yù)付款打了,把貨收了,這樣鎖定價(jià)格”。坐在辦公桌前,一有空,程旻就打開鋼材網(wǎng)、鋁材網(wǎng)等看實(shí)時(shí)價(jià)格,當(dāng)走勢持續(xù)上揚(yáng)時(shí),有貨在手讓他感到安心。

一家top20房企招采中心負(fù)責(zé)人則表示,集團(tuán)層面不直接采購鋼筋、混凝土等原材料,由集團(tuán)統(tǒng)一采購的主要是鋁合金門窗、鐵欄桿等,間接收到原材料漲價(jià)的信號有一定滯后性。但近兩周集團(tuán)開始對各個(gè)區(qū)域公司進(jìn)行年底巡檢,已收到杭州區(qū)域負(fù)責(zé)成本的同事反饋:鋁型材漲勢較猛。

該top20房企集團(tuán)招采中心已著手通知各區(qū)域關(guān)注鋁型材及關(guān)聯(lián)上下游供應(yīng)鏈的情況,“我們需要抓緊時(shí)間把近期需要購買鋁材落地的合同簽掉,如果鋁材處在持續(xù)上漲階段,越早簽鋁材供貨合同,對開發(fā)商越有利?!?/span>

前述top3房企東莞區(qū)域項(xiàng)目總透露,集團(tuán)層面有招采部門,定期監(jiān)控各地防水、金屬等大宗原材價(jià)格的變化,每年大約在12月25日至1月5日期間會(huì)發(fā)布年底該注意的采購材料和時(shí)機(jī),讓各個(gè)區(qū)域城市“盡量靠近采購部提醒的時(shí)間點(diǎn)去簽合同,大量進(jìn)貨”。

程旻直言,鎖貨時(shí)間可以雙方商定,比如他曾和混凝土供應(yīng)商鎖定三個(gè)月時(shí)間不調(diào)價(jià)格,后期價(jià)格不受任何漲跌影響,但實(shí)際上在年底選擇鎖貨的開發(fā)商并不多?!斑@意味著,開發(fā)商要一次性把未來3個(gè)月、幾萬方的混凝土的預(yù)付款,一次性用現(xiàn)金支付,部分大宗建材還需要提前放到堆場和倉庫”。

這考驗(yàn)著開發(fā)商和施工單位預(yù)判未來價(jià)格走勢的眼光,更重要的是現(xiàn)金流?!耙忍统霈F(xiàn)金流,資金都有時(shí)間成本的,這筆賬要算清楚?!背虝F回想,從2018年至今,3年內(nèi)都鎖過貨,僅一個(gè)項(xiàng)目的混凝土就需要支付一兩千萬元,但長期算賬下來都是值的。

尤其是今年三道紅線對房企未來預(yù)期融資的收緊,現(xiàn)金為王,供應(yīng)商只會(huì)選擇把貨供給價(jià)高、給現(xiàn)金的買家。

程旻說出了他的鎖貨時(shí)間表:對北方城市而言,10月就開始盤點(diǎn)庫存和現(xiàn)金,11月掐準(zhǔn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)把貨鎖了。

在程旻看來,鎖貨對開發(fā)商和供應(yīng)商都是共贏的,因?yàn)槎旃┡緸榱司徑忪F霾,大氣管控十分嚴(yán)格,提前給供應(yīng)商一大筆現(xiàn)金,相當(dāng)于提前得到了相應(yīng)產(chǎn)值的支付,他拿著這筆錢去買材料,風(fēng)險(xiǎn)也降低了。

不同于程旻和招財(cái)中心負(fù)責(zé)人等對市場價(jià)格的敏感,祝睿透露,中建集團(tuán)及其下游分包單位不會(huì)計(jì)算某個(gè)季度的漲幅,而且水泥、混凝土等漲價(jià)屬于政策調(diào)整,企業(yè)沒辦法控成本,供應(yīng)商會(huì)不定期反饋近期增加了多少成本,最終結(jié)算時(shí),項(xiàng)目工程造價(jià)取算術(shù)平均價(jià)或加權(quán)平均數(shù)。

因此,冬季建材漲價(jià)一般不會(huì)單獨(dú)調(diào)價(jià)。

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